Florida sin impuestos a la propiedad: la propuesta Save Our Homes que cambia el juego del real estate

Por Invierte en Miami Real Estate | Junio 2026 | Save Our Homes · Property Tax · Florida

El gobernador Ron DeSantis presentó esta semana la propuesta final del plan Save Our Homes, la reforma constitucional que apunta a eliminar progresivamente el impuesto a la propiedad sobre la residencia principal en Florida. Si pasa el Senado en junio y obtiene el 60% de los votos en la boleta de noviembre, la primera fase entra en vigencia en enero de 2027. Para quien ya es dueño, para quien evalúa comprar y para quien analiza el mercado de Miami desde fuera del estado, este cambio reordena la matemática del costo de vivir y de invertir en Florida.

Por qué ahora: la cifra que justifica la reforma

En 2019 Florida recaudó 32 mil millones de dólares en property taxes. Siete años después, en 2026, la cifra subió a 60 mil millones. La proyección oficial para 2032 es 83 mil millones. No es un ajuste por inflación ni por aumento poblacional: es un crecimiento exponencial que las ciudades no controlan. El propietario, como lo describe la gobernación, termina pagándole una renta al municipio por vivir en su propia casa.

La exención homestead actual de 50 mil dólares está vigente desde 2006 y nunca se actualizó. Veinte años después, esa cifra es simbólica frente al valor real de las propiedades. La propuesta de Save Our Homes la lleva primero a 250 mil dólares y, en una fase posterior, a 500 mil dólares.

Cómo funciona en números reales

Una propiedad típica con valor asesado en torno a los 250 mil dólares y un millage rate del 2% (promedio del sur de Florida) paga aproximadamente 5,030 dólares anuales en property tax. Repartido en la cuenta escrow del mortgage, son 420 dólares al mes destinados solo a impuestos.

Con la primera fase del plan (exención de 250 mil dólares), esa factura cae a aproximadamente 1,140 dólares anuales o 95 dólares al mes. Una reducción de 325 dólares mensuales en el escrow. Cuando la exención llegue a 500 mil dólares, la misma propiedad paga cero. La reducción acumulada a lo largo de la vida de un mortgage de 30 años es significativa.

El alcance del plan, según los números oficiales: con la fase inicial de 250 mil dólares, el 60% de las propiedades con homestead quedarían 100% exentas. Con la fase final de 500 mil, el porcentaje sube al 92%.

Los tres pilares estructurales

La propuesta va más allá de la exención. Tiene tres pilares que apuntan a evitar efectos colaterales:

• Exención ampliada al homestead: la base imponible exenta sube de 50 mil a 250 mil dólares en la primera fase, con escalada posterior hasta 500 mil.

• Impuestos reservados: lo que se siga cobrando solo puede destinarse a seguridad pública, educación, infraestructura y recursos naturales. Las ciudades pierden discrecionalidad de gasto.

• Protección a comercios: el cap anual de subida de taxes en propiedades comerciales y de inversión baja del 10% al 5%, para evitar que las ciudades trasladen el déficit a los negocios (y de allí a los precios de bienes y rentas).

Si te vienes a Florida después de enero de 2027

La propuesta incluye una salvaguarda inteligente para evitar un éxodo masivo desde estados de alto costo como California y Nueva York. Quien se mude a Florida después del 1 de enero de 2027 necesita cinco años de antigüedad como residente para acceder al homestead completo. Mientras tanto, la exención se aplica de forma escalonada, comenzando con los 50 mil tradicionales y subiendo año tras año.

Quien se mude antes de esa fecha cuenta como residente actual y tiene acceso directo al beneficio. En la práctica, los próximos seis meses son una ventana de oportunidad para quien evaluaba la mudanza.

Hoja de ruta hasta enero de 2027

• Junio 2026: sesión extraordinaria del Senado de Florida en Tallahassee. La Cámara está dominada por republicanos y el proyecto viene previamente conversado con liderazgo, por lo que la aprobación es probable.

• Noviembre 2026: la propuesta va a la boleta junto con las elecciones de medio término. Necesita 60% de los votos del electorado.

• Enero 2027: si pasa, entra en vigencia la primera fase de 250 mil dólares. La fase de 500 mil llega después según calendario que defina la legislatura.

¿En qué grupo estás?

Si ya tienes propiedad con homestead registrado: el ahorro es inmediato desde el momento en que entra cada fase. Conviene revisar el escrow del mortgage para ajustar el pago mensual una vez la ley esté vigente.

Si planeas comprar tu primera vivienda principal en Florida: la calificación bancaria mejora porque el PITI (principal, interés, tax e insurance) estimado baja al desaparecer o reducirse el rubro de taxes. Es momento de trabajar el score crediticio, ordenar finanzas y hacer una pre-aprobación dual: una con los taxes actuales y otra con los taxes proyectados para enero de 2027. La diferencia puede ser entre calificar para 400 mil dólares o para 500 mil dólares de propiedad.

Si inviertes en propiedades comerciales o de inversión en Florida: el cap del 5% en lugar del 10% anual no es eliminación, pero sí estabilidad de largo plazo para tu cash flow neto.

Conclusión

Save Our Homes no es un ajuste menor. Es una reforma constitucional que reescribe el costo anual de poseer la vivienda principal en Florida. Para quien ya es dueño, el ahorro es directo. Para quien evalúa comprar, la ventana óptima es 2026: trabajar la calificación durante este año para entrar al mercado en 2027 antes que la primera fase atraiga la siguiente ola de compradores. El inventario en Miami y zonas selectas ya está mínimo. Si la ley pasa, los precios suben.

En Invierte en Miami Real Estate analizamos semana a semana cómo se mueve el mercado de Florida. Si quieres asesoría sobre cómo posicionarte para 2027, contáctanos.

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